Dentro de los contratos que los consumidores celebran, sobresale el relativo a la adquisición de su casa habitación. Quizá para muchos mexicanos, es un contrato que celebran una sola vez en el transcurso de su vida. Como operaciones de consumo son relevantes tanto por el porcentaje de su patrimonio que se involucra en la inversión realizada por los consumidores como por su repercusión general en la economía.

En la comercialización de inmuebles intervienen distintos agentes económicos (constructores, fraccionadores, comercializadores, intermediarios –promotores, asesores y agentes de ventas—) oferentes de vivienda que no están exentos de riesgos financieros. Paralelamente, la necesidad de garantizarle al consumidor que su inversión estará segura, no sólo respecto del momento de la entrega, sino con posterioridad, ha llevado a los gobiernos en todo el mundo, y México no es la excepción, a establecer como política de consumo dotar al consumidor de una garantía forzosa con cierto nivel de protección.

En materia inmobiliaria, la Ley Federal de Protección al Consumidor de 1992 fue modificada en 2004. En aquel entonces las reformas generaron una oleada de juicios de amparo. Las resoluciones judiciales federales culminaron fortaleciendo las facultades de la Profeco, manteniendo incólumes los derechos de los consumidores. Pasaron la prueba del control constitucional.

Uno de los principales derechos consiste en la obligación para los empresarios de registrar sus contratos de adhesión. Es decir, no deben comercializarse en territorio nacional inmuebles (casas, departamentos o terrenos) destinados a casa habitación sin contar el proveedor con un contrato revisado y aprobado por la autoridad administrativa encargada de tutelar al consumidor.

No contar con un contrato de adhesión registrado es un problema potencial tanto para quien vende como para quien compra. Es quizá una alerta de futuros riesgos. Sin embargo, la bondad de la tutela al consumidor lo libera a éste de cualquier abuso, dejando sin efectos el contrato celebrado en todo lo que no le beneficie conforme a los derechos mínimos establecidos en la ley. Es una sanción significativa para los proveedores. De ahí la recomendación para registrarlos previamente.

La Profeco cuenta con una muy buena herramienta para la consulta y registro de los contratos de adhesión en su página de Internet, la liga es la siguiente: http://rcal.profeco.gob.mx/Catalogoca.jsp. Ahí encontrarán, inclusive, modelos ya aprobados en materia inmobiliaria y en otras actividades comerciales.

Otro de los derechos en favor del consumidor es la garantía de que hablaba al principio. Se trata de una protección por falta de conformidad del inmueble. Precisamente, esta semana, el 18 de enero de 2012, se reformó la LFPC para establecer una ampliación al plazo de la garantía forzosa, que no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización. Para los demás elementos la garantía mínima será de un año. Dicho plazo se cuenta a partir de la entrega real (no jurídica ni virtual) del bien inmueble. Ello implica que es desde que el consumidor tomó posesión del inmueble, no de la fecha que diga en el contrato (aunque puede coincidir).

Con este régimen, los consumidores podrán durante la vigencia de la garantía exigir al proveedor y éste está obligado a realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados en el inmueble.

Hay un aspecto importante que muchas veces se pasa por alto. Todo el tiempo que duren las reparaciones efectuadas al inmueble al amparo de la garantía, desde que se presentan las fallas, no es computable dentro del plazo. Hay que llevar una bitácora específica para contar apropiadamente los plazos. Algunos proveedores se lavan las manos argumentando haber realizado ya una reparación y que las subsiguientes son a cargo del consumidor. Esto es una franca violación a los derechos de los adquirientes de vivienda.

Una vez que el inmueble haya sido reparado se iniciará el cómputo del plazo mínimo de la garantía respecto de las reparaciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubieren sido repuestos y continuará respecto al resto del inmueble. Consecuentemente, si el consumidor hizo valer la garantía y persisten los defectos o fallas imputables al proveedor, éste de nueva cuenta debe realizar todas las reparaciones necesarias para corregirlas de inmediato.

En el caso de que se presenten desperfectos, adicionalmente, el consumidor tiene derecho a recibir, por las molestias, en el caso de defectos o fallas leves, una bonificación del cinco por ciento sobre el valor de la reparación; si el defecto o falla es grave, el proveedor deberá realizar una bonificación del veinte por ciento de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien. Cabe hacer notar que si la falla grave es de imposible reparación, el consumidor tiene derecho a la sustitución del inmueble o a rescindir el contrato con la devolución actualizada del monto total de la operación.

Apéndice: el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en febrero de 2011, en la ponencia del magistrado Leonel Castillo González, resolvió que los alcances de la garantía consisten en que el vendedor está obligado a realizar cualquier acto que sea necesario para la reparación de los defectos o fallas del inmueble, libre de costo para el consumidor. Si persisten los defectos o fallas imputables al proveedor, éste queda obligado a volver a realizar todas las reparaciones necesarias para corregir las fallas o defectos, así como otorgar al consumidor una bonificación del cinco o veinte por ciento, dependiendo de la gravedad o levedad de la falla o defecto, sobre la cantidad señalada en el contrato como precio del bien (tesis aislada de jurisprudencia 162906).